การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน พ.ศ.2537-2563 | www.teedinonsale.com 

ประกาศอัพเดท

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน พ.ศ.2537-2563

ลงประกาศเมื่อ 22 มิ.ย. 2563 อัพเดทล่าสุด 22 มิ.ย. 2563 11:35:18 น. เข้าชม 139 ครั้ง

รูปภาพประกาศ

รายละเอียดประกาศ

     ราคาที่ดินยังกระโดดพรวดขึ้นอย่างรวดเร็วทั้งที่เศรษฐกิจไม่ดี ทั้งนี้เพราะมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆ เป็นจำนวนมากในขณะนี้ ประกอบกับอุปทานที่ดินมีจำกัด เนื่องจากความหย่อนยานของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
         ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลเพียงแห่งเดียวในประเทศไทยที่สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 ได้เปิดเผยผลการสำรวจล่าสุด ณ สิ้นปี 2562 และประมาณการ ณ สิ้นปี 2563 ว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงปี 2562-63
         ในทุกปี ศูนย์ข้อมูลฯ ได้สำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตัวอย่างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวนประมาณ 200 กว่าแปลง และตามสถานีรถไฟฟ้าอีกประมาณ 150 สถานี โดยสำรวจมาตั้งแต่ปี 2537 ส่วนข้อมูลก่อนหน้านั้นย้อนไปถึงปี 2528 เป็นการเก็บข้อมูลอื่นจากการประเมินค่าทรัพย์สินและการสำรวจวิจัยต่อเนื่อง การเก็บข้อมูลเช่นนี้จะทำให้ผู้เกี่ยวข้องสามารถทราบการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในย่านต่างๆ ในเวลาเดียวกัน เพื่อจะได้พิจารณาศักยภาพของที่ดินแต่ละแห่ง

         ดร.โสภณ ให้รายละเอียดของการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน ไว้ดังต่อไปนี้:
         1. ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นถึง 66.8 เท่านับตั้งแต่ปี 2528 ถึงสิ้นปี 2563 ในระยะเวลาเพียง 35 ปี ทั้งนี้เพราะประเทศเปลี่ยนจากเกษตรกรรมเป็นอุตสาหกรรม
         2. ราคาเพิ่มขึ้นถึงจุดสูงสุดในปี 2539 ที่ประมาณ 31.2 เท่า ในช่วงปี 2528-2539 หรือ 11 ปี ทั้งนี้เป็นเพราะประเทศไทยในขณะนั้นเริ่มเป็นประเทศอุตสาหกรรมใหม่ (Newly Industrialized Country) มีญี่ปุ่นเข้ามาลงทุนหลังข้อตกลง Plaza Accord
3. อย่างไรก็ตามราคาที่ดินตกต่ำลงอย่างที่ไม่เคยมีใครคาดคิดมาก่อนในยุควิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้ราคาลดลงเหลือ 25.9 เท่า จาก 31.2 เท่า ซึ่งเท่ากับราคาที่ดินลดลง 17% จากช่วงสูงสุดในปี 2539 ภายในเวลา 4 ปี (2539-2543) ของวิกฤติการณ์ดังกล่าว
         4. ราคาที่ดินเริ่มฟื้นตัว และแม้จะมีวิกฤติ Hamburger Crisis <3> ในสหรัฐอเมริกา ก็ไม่ทำให้ราคาที่ดินในประเทศไทยลดลง แต่เพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ดังนั้นอาจกล่าวได้ว่าในช่วงปี 2542-2563 ราคาที่ดินเพิ่มจากดัชนีที่ 25.9 เป็น 66.8 หรือ เพิ่มขึ้น 2.6 เท่านั่นเอง หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4.6% ต่อปี
         5. จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินฟื้นตัวเป็นอย่างมากเป็นในยุคเศรษฐกิจเฟื่องฟูคือปี 2547-2549 แต่หลังจากนั้นราคาที่ดินก็ไม่ค่อยเปลี่ยนแปลงมากนัก ทั้งนี้อาจเป็นผลมาจากการเมืองไทย ทำให้การลงทุนจากต่างประเทศน้อยลง และหันไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้านแทน การลงทุนจริงจาก UNCTAD พบว่า ณ ปี 2561 ที่มีเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้าในประเทศ (Foreign Direct Investment) จำนวน 154.7 พันล้านเหรียญสหรัฐนั้น ปรากฏว่า 50% ไปที่สิงคโปร์ 14% ไปที่อินโดนีเซีย 10% ไปเวียดนาม ส่วนไทยมีส่วนแบ่งเพียง 9% เท่านั้น <3>
         6. มีปรากฏการณ์พิเศษที่พึงให้ความสนใจก็คือ ในขณะที่เศรษฐกิจไทยในช่วงปี 2560-2563 ตกต่ำมาก และพบกับภาวะโรคโควิด-19 ด้วย แต่ปรากฏว่าดัชนีราคาที่ดินที่ 51.6 ในปี 2560 น่าจะเพิ่มเป็น 66.8 ในปี 2563 หรือเพิ่มขึ้น 29% หรือเฉลี่ยปีละ 9% โดยเฉลี่ย ทั้งนี้เพราะการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสายในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ความคาดหวังในอนาคตค่อนข้างดี จึงทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นค่อนข้างสูง และที่ดินประมาณ 1/3 ของทั้งหมด อยู่ในแนวรถไฟฟ้า
         7. ดร.โสภณสำรวจพบว่าราคาที่ดินในช่วงสิ้นปีปี 2561-2562 เพิ่มขึ้นสูงสุด โดยเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 14% ทั้งนี้เพราะการก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความชัดเจนมากขึ้นตามลำดับ ส่วนในช่วงสิ้นปี 2562-2563 ราคาก็ยังเพิ่มขึ้น แต่โดยเฉลี่ยแล้วเพิ่มขึ้น 8%
         8. สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุดในขณะนี้คือบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต นานา ซึ่งเป็นไปตามแนวรถไฟฟ้า ราคาที่ดินจะเป็นเงินตารางวาละ 3 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2562 และคาดว่าจะเพิ่มเป็น 3.3 ล้านบาทต่อตารางวา ณ สิ้นปี 2563 ณ ตารางวาละ 3.3 ล้านก็เท่ากับตารางเมตรละ 825,000 บาท หรือ ตารางฟุตละ 76,645 บาท หรือเป็นเงินตารางเมตรละ 26,613 เหรียญสหรัฐ หรือ 2,472 บาทต่อตารางฟุต

         สิ่งที่น่าแปลกก็คือทำไมราคาที่ดินขึ้นทั้งที่เศรษฐกิจตกต่ำอย่างชัดเจน ปรากฏการณ์นี้อธิบายได้หลายประการ ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องให้ความสนใจในอนาคต
         1. การก่อสร้างรถไฟฟ้า ทำให้เกิดความคาดหวังในเชิงบวกเป็นอย่างมาก แม้ว่าศูนย์ข้อมูลฯ โดย ดร.โสภณ จะพบว่าในกรณีเส้นทางตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง จะเกิดภาวะล้นตลาดของตลาดอาคารชุด จนในขณะนี้ไม่สามารถที่จะสร้างอาคารชุดใหม่ๆ ได้ แต่ราคาที่ดิน ก็ยังเพิ่มขึ้น เพราะต่างคาดหวังว่าอนาคตน่าจะดีกว่านี้
         2. การเก็งกำไรในที่ดิน ในความเป็นจริง การเรียกขายหรือราคาเสนอขายในท้องตลาดสูงกว่ามูลค่าที่ศูนย์ข้อมูลฯ ประเมินไว้อีกประมาณ 10-20% ดังนั้นอิทธิพลของการเก็งกำไรยังมีอยู่สูงมาก แม้ในภาวะโควิด-19 ซึ่งส่วนใหญ่มองว่าเป็นปรากฏการณ์ชั่วคราวอาจไม่ได้ทำให้เกิด “New Normal” ที่แท้จริง
         3. ในเขตใจกลางเมือง แม้ไม่มีรถไฟฟ้าสายใหม่ แต่การที่มีการเชื่อมต่อรถไฟฟ้านอกเมืองมากขึ้น ก็ทำให้ดึงดูดให้คนเข้าเมืองมากขึ้น แต่ในช่วงเกิดโควิด-19 นี้ ศูนย์การค้าในเขตใจกลางเมืองก็ประสบปัญหาตามไปด้วย ในแง่เลวร้าย ก็อาจทำให้มูลค่าหายไป 11% หรือเท่ากับ =(1/((1+อัตราผลตอบแทน 6%ต่อปี)^2ปี))-1 แต่สำหรับที่ดินที่มีอุปทานจำกัด ราคาที่ดินอาจไม่ได้รับผลกระทบเช่นในกรณีวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ซึ่งขณะนั้นยังไม่มีรถไฟฟ้าสักสายเลย
         อันที่จริงราคาที่ดินที่ 3 ล้านบาทต่อตารางวา ก็ยังสามารถพัฒนาที่ดินให้เป็นห้องชุดขายได้ในราคาได้เป็นเงิน 400,000 บาทเศษในขณะที่ก่อนหน้านี้มีผู้พัฒนาห้องชุดขายในราคาถึง 600,000 บาท ซึ่งน่าจะเป็นราคาสูงเกินจริง ดังนั้น ราคาที่ดินที่ว่าสูงมากแล้ว ก็ยังต่ำกว่าราคาห้องชุดในใจกลางเมืองที่เคยเรียกขายในราคาสูง และขณะนี้ห้องชุดเหล่านั้นกลับขายได้ในราคาที่ลดลงประมาณ 15%

อ้างอิง

<1> เศรษฐกิจไทยถึงเวลาจมดิ่งแล้วอสังหาริมทรัพย์ล่ะ. AREA แถลง ฉบับที่ 356/2563: วันอังคารที่ 16 มิถุนายน 2563 https://bit.ly/2YKAJyq
<2> Financial crisis of 2007–2008 https://en.wikipedia.org/wiki/Financial_crisis_of_2007%E2%80%932008
<3> UNCTAD. ASEAN Investment Report 2019. https://unctad.org/en/PublicationsLibrary/unctad_asean_air2019d1.pdf

สั่งซื้อเล่มวิจัยฉบับเต็ม:
ผลสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินกรุงเทพฯ และปริมณฑล 2537 - 2561
คลิกที่ลิงค์นี้: http://bit.ly/2rF5eXQ


แสดงความคิดเห็น

ประกาศอัพเดท

ที่ดิน

(ลงประกาศขายที่ดิน ปทุมธานี) - ขายที่ดินปทุมธานีขายที่ดินปทุมธานี 25 ก.ค. 2564

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 10 ครั้ง

ให้เช่าพื้นที่ว่าง สำหรับ ทำธุรกิจ หรือทำที่พักอาศํย ทำเลย่าน หนองมน บางแสน ชลบุรี ที่ดิน 212 ตร.ม. ราคาเช่า 5000 บาท/เดือน

(ลงประกาศขายที่ดิน ชลบุรี) - ขายที่ดินชลบุรีขายที่ดินชลบุรี 17 พ.ค. 2564

ราคา 5,000 บาท

เข้าชม 73 ครั้ง

บ้านเดี่ยว 2 ชั้น 72 ตรว. ลาดพร้าว35 5 นอน 5 น้ำ จอดรถ 4 คัน ถมสูง น้ำไม่ท่วม

(ลงประกาศขายที่ดิน กรุงเทพมหานคร) - ขายที่ดินกรุงเทพฯขายที่ดินกรุงเทพฯ 9 เม.ย. 2562

ราคา 10,800,000 บาท

เข้าชม 452 ครั้ง

รีวิวบ้านน็อคดาวน์ ราคาถูก แบบบ้านน็อคดาวน์ทรงปั้นหยาหลังนี้ยกสูง 2 เมตร บันไดวน

(ลงประกาศขายที่ดิน พิจิตร) - ขายอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ขายอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ 30 ก.ค. 2562

ราคา 320,000 บาท

เข้าชม 1008 ครั้ง

ขายบ้าน ติดแม่น้ำ กาญจนบุรี เขตเมืองท่ามะกาหลัง รพ.มะการักษ์ รร.สารสาสน์ บ้านสวยมาก บรรยากาศดี

(ลงประกาศขายที่ดิน กาญจนบุรี) - ขายที่ดินกาญจนบุรีขายที่ดินกาญจนบุรี 24 ก.ค. 2564

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 6 ครั้ง

พิงค์ คอนโดมิเนียม เดอะเซ็นเตอร์พีซ

(ลงประกาศขายที่ดิน เชียงใหม่) - ขายที่ดินเชียงใหม่ขายที่ดินเชียงใหม่ 23 ม.ค. 2561

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 3111 ครั้ง

ราคา ขาย ตารางวาละ 160,000 บาท สนใจติดต่อ : คุณ มาลินี โทร : 090-624-5646 Email : holaamari@gmail.com

(ลงประกาศขายที่ดิน กรุงเทพมหานคร) - ขายที่ดินกรุงเทพฯขายที่ดินกรุงเทพฯ 26 พ.ค. 2564

ราคา 160,000 บาท

เข้าชม 334 ครั้ง

ขายที่ดินเปล่า ต.ท่าสะอ้าน อ.บางปะกง จ.ฉะเชิงเทรา 12 ไร่ 2 งาน 14 ตรว เจ้าของขายเอง โทร.0955195494

(ลงประกาศขายที่ดิน ฉะเชิงเทรา) - ขายที่ดินฉะเชิงเทราขายที่ดินฉะเชิงเทรา 15 ก.ค. 2564

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 32 ครั้ง

ขายที่ดิน จ.นครสวรรค์ อ.ลาดยาว ต.เนินขี้เหล็ก มีขนาด 56 ไร่ กับ 45 ไร่ เจ้าของขายเอง

(ลงประกาศขายที่ดิน นครสวรรค์) - ขายที่ดินนครสวรรค์ขายที่ดินนครสวรรค์ 20 ก.ค. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 1605 ครั้ง

ให้เช่าทาวน์โฮม 2ชั้น โซนรังสิต โครงการ อินดี้ รังสิต-คลอง 2 ตกแต่งครบ พร้อมเครื่องใช้ไฟฟ้า โทร 081-174-1861

(ลงประกาศขายที่ดิน ปทุมธานี) - ขายอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ขายอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ 7 ก.ค. 2564

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 43 ครั้ง

ราคา ไม่ระบุ

  • ผู้ลงประกาศ : pornchokchai
  • ความต้องการ : แนะนำ
  • สภาพสินค้า : ไม่ระบุ
  • วันที่ลงประกาศ : 22 มิ.ย. 2563
  • อัพเดทล่าสุด : 22 มิ.ย. 2563 11:35:18 น.
  • ที่อยู่ : @AREA Nonsi Soi5
  • จังหวัด : Thailand
  • เบอร์โทรศัพท์ : : 0 2295 3905
  • Email : sopon.number4@gmail.com

ติดต่อเจ้าหน้าที่ด่วน